หลุมยุบไม่ทำอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

ข่าวร้ายสำคัญอันหนึ่งคือเกิดหลุมยุบลึกถึง 50 เมตรบนถนนสามเสนแถววชิรพยาบาล หลายท่านเป็นห่วงว่าจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำไหมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชกไปหรือไม่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงขอสรุปข้อมูลต่างๆมานำเสนอ

อันที่จริง เกิดปรากฏการณ์แบบนี้แทบทุกทั่วประเทศในเอเซียตั้งแต่ญี่ปุ่นเกาหลี จีน ลาว มาเลเซีย อินโดนีเซีย เมียนมา ฯลฯ เมื่อปี 2567 ก็เกิดปรากฏการณ์นี้ในกรุงโกลัมเปอร์ทำให้มีผู้เสียชีวิตหนึ่งราย ปรากฏการณ์ที่ร้ายแรงที่สุดในประเทศจีนโดยหลุมลึกมีความลึกถึง 600 เมตร และยังเป็นที่ปรากฏว่าเป็นเพราะสาเหตุอะไร แต่กรณีที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครซึ่งมีความลึกถึง 50 เมตร นับเป็นปรากฏการณ์ที่น่าตกใจเช่นกัน

วิธีสังเกตสัญญาณเตือนของหลุมยุบ
ทุกคนสามารถคาดการณ์ความเสี่ยงได้จากการสังเกตสัญญาณ เช่น

• พื้นดินทรุดหรือเป็นแอ่ง
• ฐานรากแตกร้าว
• ต้นไม้หรือรั้วเอนเอียง
• พืชเหี่ยวเฉาโดยไม่ทราบสาเหตุ
• ประตูหรือหน้าต่างเปิด-ปิดติดขัด
• น้ำขังผิดปกติ หรือเกิดน้ำวนในบ่อน้ำและลำธาร ในเขตเมือง การรั่วซึมของท่อน้ำอาจเป็นตัวกระตุ้นการเกิดหลุมยุบ โดยการพัดพาดินเข้าไปในช่องว่างใต้ดินได้ หากต้องการการประเมินอย่างมืออาชีพ ควรติดต่อกรมทรัพยากรธรณีหรือองค์กรท้องถิ่นเพื่อขอข้อมูลความเสี่ยงในพื้นที่

วิธีการแก้ไขและป้องกันหลุมยุบ
อาจใช้การขุดดินลงไปจนถึงชั้นหินแข็งที่มั่นคง แล้วถมกลับด้วยวัสดุหลายชั้น เช่น กรวด ทราย และดิน พร้อมอัดแน่นแต่ละชั้น หรือใช้การอัดฉีดน้ำยาประสาน (grout injection) เพื่อเติมเต็มช่องว่างและทำให้ดินรอบข้างมีความมั่นคงมากขึ้น สำหรับหลุมยุบขนาดใหญ่ อาจใช้แผ่นกริดเสริมกำลัง (geogrids) ร่วมกับวัสดุถมที่ออกแบบเป็นพิเศษ เพื่อครอบคลุมพื้นที่ที่ยุบตัวและฟื้นฟูความแข็งแรงของพื้นดินด้านบน

วิธีซ่อมแซมหลุมยุบ
ทำได้ดังนี้

• การขุดและถมกลับ (Excavation and Backfilling): ใช้กับหลุมยุบขนาดใหญ่
  o ขุดหลุมลงไปจนถึงชั้นหินแข็งที่มั่นคง
  o สร้าง “ตัวกรองวัสดุรวม” (aggregate filter) โดยเรียงวัสดุเป็นชั้น เช่น หินก้อนใหญ่ หินก้อนเล็ก กรวด และปูทับด้วยผ้าสังเคราะห์กรอง (geotextile fabric)
  o โรยทรายหยาบทับบนผ้า แล้วถมด้วยดินชั้นบนให้ใกล้เคียงกับหน้าตัดดินเดิม
  o อัดแน่นวัสดุถมทุกชั้นให้แน่นหนา
• การอัดฉีดน้ำยาประสาน (Grouting): อัดฉีดปูนซีเมนต์หรือน้ำยาประสานลงไปในหลุมยุบและดินโดยรอบเพื่อเติมช่องว่างและเสริมความมั่นคง
• การสร้างสะพานคร่อมช่องว่าง (Void Bridging): ใช้แผ่นกริดเสริมกำลัง (geogrids) วางทับช่องว่าง พร้อมถมด้วยวัสดุเสริมแรง เพื่อคืนความแข็งแรงของพื้นผิวและป้องกันการยุบตัวซ้ำ
• การตอกเสาเข็มเสริมฐานราก (Underpinning): โดยเฉพาะเมื่อเกิดใต้สิ่งปลูกสร้าง ใช้เสาเข็มเหล็กเจาะลึกลงไปถึงชั้นดินหรือหินที่มั่นคง เพื่อถ่ายน้ำหนักอาคารไปยังชั้นดินที่แข็งแรง แทนการรับน้ำหนักที่บริเวณหลุมยุบ

การป้องกันและการจัดการ

• วิศวกรรมธรณี: ผู้เชี่ยวชาญสามารถประเมินพื้นที่และบูรณาการความเสี่ยงของหลุมยุบเข้ากับการวางผังที่ดิน และออกแบบโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ฐานรากเสริมแรง หรือระบบระบายน้ำเพื่อป้องกันปัญหา
• การเฝ้าระวัง (Monitoring): ติดตั้งระบบเฝ้าระวังเพื่อตรวจจับการเคลื่อนไหวของดินและสัญญาณเริ่มต้นของหลุมยุบ
• การจัดการน้ำ: รอยรั่วของท่อประปาเก่า การสะสมของน้ำมากเกินไป หรือแม้แต่สภาพแล้ง ล้วนเป็นปัจจัยที่กระตุ้นให้เกิดหลุมยุบ การจัดการน้ำอย่างเหมาะสมจึงมีความสำคัญ

เครื่องมือและเทคโนโลยีสำหรับการตรวจสอบ

• การสำรวจธรณีวิทยา: หน่วยงานธรณีวิทยาของรัฐสามารถให้ข้อมูลพื้นที่ที่มีความเสี่ยง
• เทคโนโลยีเรดาร์: องค์การนาซาเคยใช้เรดาร์ InSAR เพื่อตรวจจับการเคลื่อนไหวของพื้นดินในระดับกว้างและละเอียด ก่อนเกิดการยุบตัว
• ไฟเบอร์ออปติก: นักวิจัยกำลังพัฒนาวิธีใช้สายไฟเบอร์ออปติกฝังในดิน เพื่อตรวจจับความเครียดและการเปลี่ยนรูปของดิน ซึ่งเป็นสัญญาณการเกิดหลุมยุบ

ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบหลุมยุบ
ค่าใช้จ่ายแตกต่างกันไปตามวิธีที่ใช้

• การตรวจสอบเบื้องต้นแบบไม่รุกล้ำ (Non-invasive): เช่น เรดาร์ตรวจใต้ดิน (GPR) หรือการตรวจหาท่อสาธารณูปโภค มีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักร้อยจนถึงไม่เกินพันดอลลาร์
• การตรวจสอบเชิงลึก: เช่น การสำรวจทางธรณีวิทยา การตรวจวัดค่าความต้านทานไฟฟ้า และการเจาะตัวอย่างดิน อาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักพันจนถึงหลายหมื่นดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของพื้นที่
• โครงการขนาดใหญ่หรือพื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง: ค่าใช้จ่ายรวมอาจสูงกว่านี้อย่างมาก

ค่าใช้จ่ายใน วันนั้นน่ะ การตรวจสอบ

• วิธีการตรวจสอบ: เช่น GPR, การสำรวจค่าความต้านทานไฟฟ้า, การเจาะดิน
• ผู้ให้บริการ: ตั้งแต่บริการตรวจหาท่อสาธารณูปโภคฟรี ไปจนถึงที่ปรึกษาวิศวกรรมธรณีที่มีค่าใช้จ่ายสูง
• ขอบเขตของการตรวจสอบ: การตรวจสอบด้วยสายตาหรือการสแกน GPR เบื้องต้นมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการตรวจสอบเต็มรูปแบบที่มีหลายขั้นตอน
• ขนาดโครงการ: พื้นที่กว้างและสภาพดินที่ซับซ้อนต้องใช้เวลาและทรัพยากรมากกว่า

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายโดยประมาณ

• การตรวจหาท่อสาธารณูปโภคโดยหน่วยงานรัฐ: ฟรี แต่ไม่สามารถตรวจจับหลุมยุบได้
• บริษัทเอกชนตรวจหาท่อหรือ GPR: ประมาณไม่เกิน 40,000 บาท
• บริษัทสำรวจท้องถิ่นที่มี GPR: ประมาณ 20,000 ถึง 40,000 บาท
• การตรวจสอบโดยทีมวิศวกรรมธรณีมืออาชีพ: รวมหลายขั้นตอน เช่น GPR, การสำรวจค่าความต้านทานไฟฟ้า และการเจาะดิน ค่าใช้จ่ายอาจตั้งแต่หลายพันจนถึงมากกว่า 3-4 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขอบเขตงาน

ถ้าในกรุงเทพมหานครมีการตรวจสอบในพื้นที่ธุรกิจสำคัญเพื่อให้ประชาชนและนักลงทุนต่างประเทศเกิดความมั่นใจแม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้างก็น่าจะคุ้มค่า