สินค้าอสังหาริมทรัพย์หลักยังเป็นที่อยู่อาศัย โดยในครึ่งแรกของปี 2569 นี้พัฒนามากกว่าครึ่งแรกของปี 2568 และคาดว่าทั้งปี แม้จำนวนหน่วยจะน้อยกว่าปี 2568 แต่มูลค่ากลับสูงกว่า คาดว่าในครึ่งหลังของปี 2569 นี้ สถานการณ์น่าจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ณ กลางปี 2569 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,098 โครงการที่ยังเปิดขายในตลาด ทั้งนี้มีอยู่ 2,670 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยอยู่ ซึ่งอนุมานได้ว่าโครงการเหล่านี้ยังคงมีกิจกรรมการขายและการตลาดตามปกติอยู่ในขณะนี้ ในระหว่างครึ่งแรกของปี 2569 นี้ มีโครงการที่หยุดการขายเพิ่มขึ้น 6 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขาย 4,136 หน่วย มีมูลค่ารวมกัน 23,939 ล้านบาท ในกรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังไม่ได้รับความเสียหายจากปัญหาเศรษฐกิจที่เติบโตช้าเพราะจำนวนโครงการที่ประสบปัญหายังมีไม่มากนัก ในครึ่งหลังของปี 2568 มีโครงการที่ปิดการขายไป 8 โครงการ รวมหน่วยขาย 3,964 หน่วย เป็นเงิน 17,880 ล้านบาท แสดงว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากก็ยังมีโครงการที่ประสบปัญหาไม่มากนัก สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ ที่ผ่านมาโครงการที่หยุดชะงักไป
- ราวหนึ่งในสาม (31%) เป็นเพราะโครงการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
- อีกประมาณ 22% เป็นเพราะขายไม่ออกเพราะรูปแบบสินค้าไม่เหมาะสมกับตลาดและทำเลนั้นๆ
- 19% หยุดเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ
- 7% เพราะทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนา เป็นต้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย กล่าวว่าในห้วง 6 เดือนแรกของปี 2569 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่ถึง 95% เป็นที่อยู่อาศัย นอกนั้นเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในส่วนของที่อยู่อาศัยมีจำนวนรวม 97 โครงการ ลดลงกว่า 6 เดือนแรก ปี 2568 จำนวน 18 โครงการ หรือลดลง -15.7% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 115 โครงการ) และใน 6 เดือนแรก ปี 2569 นี้ มีจำนวนหน่วยขายรวม 17,045 หน่วย กลับเพิ่มขึ้น 1,561 หน่วย หรือ 10.1% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 15,484 หน่วย) ใน 6 เดือนแรก ปี 2569 มีมูลค่าโครงการรวม 152,742 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41,512 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37.3% (6 เดือนแรก ปี 2568 มีมูลค่า 110,230 ล้านบาท)
กรณีนี้ชี้ว่า
1. ขนาดของโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น โดยในปี 2569 โครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนหน่วยอยู่ราว 176 หน่วย (17,045 หน่วยจาก 97 โครงการ) แต่ในปี 2568 โครงการหนึ่งๆ มีขนาด 135 หน่วย (15,484 หน่วยจาก 115 โครงการ) ที่เป็นเช่นนี้เพราะในปี 2569 นี้มีการเปิดตัวห้องชุดมากเป็นพิเศษ จึงมีหน่วยขายต่อโครงการมากกว่าทั่วไป
2. การที่ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 7.172 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2568 เป็น 8.906 ล้านบาทในปี 2569 นั้น แสดงว่าราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น สินค้าราคาถูกสามารถขายได้ลดลง กำลังซื้อของสินค้าราคาถูกลดลงนั่นเอง
ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในปี 2569 ทั้งปี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2569 จะมีจำนวน 35,795 หน่วย น้อยกว่าปี 2568 ทั้งปีที่เปิดตัว 41,490 หน่วยหรือเท่ากับลดลง 13.7% ส่วนมูลค่าการพัฒนาในปี 2569 กลับจะมากกว่าปี 2568 คือเพิ่มจาก 290,615 ล้านบาท เป็น 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นนั่นเอง
ในอนาคตการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างถูก และราคาปานกลางคงเป็นไปได้ยาก เพราะกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านหดหายไปมากตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง ทั้งนี้ยกเว้นห้องชุดราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในระดับราคาถูกเช่นนี้ได้ ในทางตรงกันข้าม สินค้าราคาแพง สำหรับตลาดระดับบนยังสามารถขายได้พอสมควร เพราะยังได้รับผลกระทบน้อยกว่านั่นเอง
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยที่ขายได้ 26,780 หน่วย โดย 14,439 หน่วย (53.9% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) เป็นห้องชุดพักอาศัย รวมมูลค่า 70,407 ล้านบาท (46.8%) รองลงมาก็คือ ทาวน์เฮาส์ซึ่งขายได้ 6,820 หน่วย (25.5%) รวมมูลค่า 21,362 ล้านบาท (14.2%) ส่วนบ้านเดี่ยวขายได้ 3,393 หน่วย (12.7%) รวมมูลค่า 46,313 ล้านบาท หรือ 30.8% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2569
เมื่อปี 2568 ทั้งปีที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด ขายได้ 50,472 หน่วย แต่ครึ่งแรกของปีนี้ขายได้ถึง 26,780 หน่วย ดร.โสภณคาดการณ์ว่าปี 2569 ทั้งปี น่าจะขายได้รวมประมาณ 57,000 หน่วย มากกว่าของปีที่แล้ว นี่แสดงว่าสินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างถูกดูดซับไปตามลำดับ การที่มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงนั้น ในแง่หนึ่งแสดงว่าตลาดหดตัว แต่ในอีกแง่หนึ่งก็แสดงว่าไม่เกิดฟองสบู่ จึงไม่มีโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแต่อย่างใด
ณ กลางปี 2569 ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอคนมาซื้ออยู่ 210,112 หน่วยซึ่งยังถือว่ามีจำนวนมหาศาล และต้องใช้เวลาอีก 49.5 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) สินค้าที่เหลือรอการขายมากที่สุดไม่ใช่ห้องชุดพักอาศัย แต่กลับเป็นทาวน์เฮาส์ ที่มีมากถึง 68,831 หน่วย (32.8%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุดพักอาศัยจำนวน 61,543 หน่วย (29.3%) และตามด้วยบ้านเดี่ยว 51,739 หน่วย หรือ 24.6% จะเห็นได้ว่าห้องชุดขายได้ดีเพราะสามารถใช้อยู่อาศัยและปล่อยเช่าได้ง่ายด้วย
ในครึ่งหลังของปี 2569 ดร.โสภณเชื่อว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าช่วงแรกปี 2569 ปกติในช่วงครึ่งหลังจะมีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อีกมาก และขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีก 399 โครงการ แต่อาจไม่ได้เปิดทั้งหมดเพราะภาวะตลาดยังไม่แจ่มใสเท่าที่ควร ทั้งนี้สินค้าที่รอเปิดมากที่สุดก็คือบ้านเดี่ยว 136 โครงการ (34%) ตามด้วยอาคารชุดจำนวน 130 โครงการ (33%) และทาวน์เฮาส์ 115 โครงการ (29%) นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ
ถ้าเศรษฐกิจของประเทศมีพัฒนาการที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงตัวอยู่แบบนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นจึงไม่คึกคักเท่าที่ควร การที่ในอดีตเคยพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนถึงหนึ่งแสนหน่วยต่อปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต
